大阪高等裁判所 昭和５８年（ネ）１５７８号 判決
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【判旨】
二そこで昭和五五年四月一日現在の本件建物の適正賃料額について判断する。
<中略>
(三) 本件賃貸借契約は、昭和四五年五月に締結されたものであるが、当初の賃料は一ケ月金七万円と定められていたこと、又右契約に際し控訴人は被控訴人に対し、敷金として金五〇〇万円、礼金として金一〇〇万円を支払つたこと、その後二度の調停により、昭和四九年一月から一ケ月金九万五〇〇〇円、昭和五二年四月から一ケ月金一二万五〇〇〇円に順次賃料が増額されたこと（右賃料増額の事実は当事者間に争いがない）
がそれぞれ認められる。
2 <証拠>によれば、甲第一号証は、本件訴えの提起前に被控訴人が申立てた本件建物の賃料増額調停事件において不動産鑑定士中崎博司が作成した鑑定書であること、右中崎鑑定書では、本件建物の昭和五五年四月一日現在の賃料は、差額配分方式によれば月額金一八万五〇〇〇円、スライド方式によれば月額金一五万円であるとし、その平均値月額金一六万五〇〇〇円をもつて適正な額としていること、そして右差額配分方式により賃料を算定するについては、被控訴人所有建物の敷地の更地価格を一平方メートル当り二〇九万七〇〇〇円と定め、それに基づき算定した右敷地の更地価格に本件建物の価格を加えた「建物及び敷地価格」を算出し、長期間賃貸借が継続したことにより賃借人に発生した経済的利益を控除した「基礎価格」を「建物及び敷地価格」の六〇パーセントとし、期待利回りを年五パーセントと定めて「基礎価格」にこれを乗じ、これによつて得た額に公祖公課を加えるという方法を取つていることが認められる。
(一) そこで右更地価格を一平方メートル当り金二〇九万七〇〇〇円としたことの当否につき検討してみるに、<証拠>によれば、甲第四号証は、前記昭和五二年四月以降の賃料増額調停事件において、不動産鑑定士髙力善三郎が作成した鑑定書であるところ、右髙力鑑定書では、被控訴人所有建物の敷地の昭和五二年四月一五日現在の更地価格を一平方メートル当り金一〇六万七〇〇〇円としていることが認められ、右中崎、髙力両鑑定の基準時点に約三年の違いがあるとはいえ、髙力鑑定書の右更地価格は中崎鑑定書のほぼ二分の一であり、両者間に相当な開きがあることが看取されるのである。ところが当裁判所に顕著な全國市街地価格推移表（日本不動産研究所）によれば、昭和三〇年を一〇〇とした場合の商業地の地価の指数は、全國平均で昭和五二年が二三八七、昭和五五年が二六七三であり、六大都市平均で昭和五二年が一七二七、昭和五五年が二〇五九であり、又被控訴人所有建物の敷地の更地価格が昭和五二年から昭和五五年までの間にほぼ二倍近くにまで上昇したことを首肯すべき特段の事情も認められない。そして右敷地の価格について両鑑定のうちいずれが適正であるかは軽々に判断することができないのであつて結局中崎鑑定書のいう前記更地価格が適正なものと認めるに至らない。
(二) 又被控訴人所有建物が地下一階付二階建で屋上に物置が設置されており、本件建物はその一階の一部及び地下一階であり、二階以上は被控訴人が使用していることは前記認定のとおりである。そうすると、差額配分方式によつて本件建物の賃料を算定するにあたつては、敷地の賃料相当分を階層別の効用価値比率にしたがつて各階に按分すべきものと解されるところ、当審証人中崎博司は、中崎鑑定書の差額配分方式による賃料額の算定にあたり、前記基礎価格の決定に際し、右階層別効用価値比率を考慮した旨供述しているが、前記甲第一号証の記載内容や前記基礎価格の算定方法に照らし、右供述は信用しえず中崎鑑定書において右比率が考慮されたとは認められない。
以上（一）、（二）の判示に徴し中崎鑑定書が算定した前記差額配分方式による賃料額は直ちに採用することができず本件においては、他に本件建物の適正賃料額を算定するに足りる基礎資料もないのでいわゆるスライド方式によりこれを算定するのが相当と考えられる。
3 総理府統計局発表の消費者物価指数（京都市、家賃）によれば、昭和五〇年を一〇〇とした指数は、昭和四五年が61.7、昭和四九年が90.5、昭和五二年が123.4、昭和五五年が145.2であることが明らかであるから、前記認定の過去の各賃料額を基礎に、右指数にしたがつて昭和五五年の額を算定すれば、昭和四五年を基礎とした場合金一六万四七三二円、昭和四九年を基礎とした場合金一五万二四一九円、昭和五二年を基礎とした場合金一四万七〇八二円となり、これらを平均すれば金一五万四七〇〇円（一〇〇円未満切捨）となる。
よつて本件建物の昭和五五年四月一日以降の賃料は右平均値である一ケ月金一五万四七〇〇円とするのが相当である。
（村上明雄 堀口武彦 寺﨑次郎）